万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称要做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题是(shì)，这些房子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

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　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不(bù)良债权(quán)转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司北(běi)京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了(le)的，是没带罩子让捏了一节课感受有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)没带罩子让捏了一节课感受一财经的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基本都(dōu)是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了(le)购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没(méi)有很大规(guī)模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了(le)市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外(wài)界贴(tiē)上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安(ān)，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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