5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在(zài)盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的(de)变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利(lì)润(r一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗ùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信用(yòng)问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股(gǔ)或存(cún)在发展的(de)大好机(jī)会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的(de)优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的(de)过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自(zì)身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升(shēng)的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要(yào)是因为(wèi)过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的(de)驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于(yú)调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及(jí)其(qí)上(shàng)下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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