近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策(cè)的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额(é)二(èr)级(jí)市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资(zī)者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的(de)增(zēng)值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价(jià)值面临(lín)极大(dà)不确(què)定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红及(jí)资(zī)产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资(zī)产的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思)在经营权(quán)到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责(zé)人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力(lì)、运营(yíng)管理机(jī)构实力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理人实力(lì)等(děng)多(duō)重因素来(lái)选择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易(yì)带来的短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：北京老旧机动车解体中心 说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思