文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存(cún五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩)量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的(de)风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对(duì)购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从银行(xíng)一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的(de)最根五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不(bù)过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需(xū)求(qiú)大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产市(shì)场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动(dòng)了房地(dì)产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到(dào)基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监(jiān)管的(de)具体办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的(de)预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按工期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部完工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计(jì)了(le)两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律(五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须完成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最(zuì)多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入银行专门的(de)项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金(jīn)冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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