近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利(lì)润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材(cái)料(liào)和(hé)信(xìn)息披露文件，结合(hé)行(xíng)业(yè)及三公里是多少米，三公里是多少米市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分析基(jī)础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表(biǎo)现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额(é)的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个(gè)部三公里是多少米，三公里是多少米(bù)分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要(yào)有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分红包(bāo)括了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年报中披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益(yì)率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公(g三公里是多少米，三公里是多少米ōng)募(mù)基(jī)金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的(de)可供分配金(jīn)额预测(cè)。投(tóu)资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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