文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心和房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他(tā)临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等(děng)问题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的(de)方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订(dìng)金(jīn)，采用类似(shì)租金的(de)分期付(fù)款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解决了(le)核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了(le)对于预(yù)售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内(nèi)地(dì)面临(lín)住房需求(qiú)大和(hé)供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记(jì)和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国(guó)香港的(de)按照工程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动(dòng)产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法(fǎ)德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高(gāo)，以及中国(guó)资(zī)本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行(xín兰州理工大学是一本还是二本 兰州理工大学是211吗g)业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远(yuǎn)超工(gōng)程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的(de)资(zī)金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商(shāng)施(shī)工(gōng)进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房(fáng)设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确(què)认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权(quán)合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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