万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达(dá)为了收回(huí)钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu在职教育是什么意思，补充在职是什么意思)，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分(fēn)公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨债的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业(yè)主确(què)实已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院(yuàn)提出(chū)执行异(yì)议申(shēn)请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其(qí)他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支付(fù)剩余价(jià)款的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国(guó)信(xìn)达(dá)已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集(jí)团进(jìn)入(rù)北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入(rù)市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最贵(guì)的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国(guó)际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅(j在职教育是什么意思，补充在职是什么意思ǐn)国安的经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的(de)经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何(hé)能(néng)独善其身？

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