5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的(de)机构对(duì)于这一(yī)板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基(jī)金一(yī)季报统计(jì)，龙头与(y浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗ǔ)地方国(guó)企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对(duì)房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及(jí)服(fú)务(wù)为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各(gè)类机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季(jì)公司(sī)实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债(zhà浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗i)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长期(qī)的(de)维度(dù)看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别城市四月(yuè)环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去(qù)库(kù)存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来(lái)。所以只能(néng)耐(nài)心地(dì)去等待它(tā)的(de)基本(běn)面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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