文：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步(bù)入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一(yī)种开发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克p>

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋(wū)制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实(shí)力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中国(guó)香港楼市(shì)几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型(xíng)房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的(de)困(kùn)境，此时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动了(le)房地产(chǎn)市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国(guó)香港，在中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要(yào)一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.01mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克7％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资(zī)本(běn)市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(c1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克héng)市重点监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但一(yī)定程(chéng)度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款。二是(shì)开发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何(hé)责任(rèn)与损失(shī)。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施保护(hù)。若(ruò)开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付款流(liú)程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完工(gōng)等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金(jīn)与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立于(yú)开发(fā)商、银(yín)行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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