5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统(tǒ华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约ng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地(dì)产已经(jīng)进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上没有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的(de)提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(r华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约óng)安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归来后(hòu)日成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局(jú)在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机(jī)会(huì)依(yī)然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去(qù)持(chí)续观(guān)察国企央企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核心(xīn)城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环(huán)比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业(yè)的(de)资金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的(de)基(jī)本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于(华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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