万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为(wèi)了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)北京市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国信达(dá)北(běi)分），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注(zhù)明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中(湘d是湖南哪里的车牌，湘d是湖南哪里的车牌号zhōng)介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的(de)业主基(jī)本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被(bèi)精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权(quán)回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民(mín)法院(yuàn)关(guān)于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确(què)了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程(chéng)价(jià)款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫(fū)人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为(wèi)北京当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神(shén)秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老湘d是湖南哪里的车牌，湘d是湖南哪里的车牌号赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追(zhuī)根溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进(jìn)军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光，放(fàng)到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也(yě)许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述(shù)被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其(qí)身(shēn)？

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