近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例(lì)的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露(lù)文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额(é)二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)变(biàn)化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不(bù)等同于(yú)债券(quàn)的(de)固定利(lì)息回(huí)报(bào)，而(ér)是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰动(d上尉是什么级别，上尉是连长还是营长òng)对(duì)整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金价(jià)值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自(zì)项目(mù)每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)上尉是什么级别，上尉是连长还是营长者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额与上尉是什么级别，上尉是连长还是营长(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也(yě)称。

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