近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此(cǐ)表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基金应一寸多少厘米公分 一寸是几个手指当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的(de)投资(zī)品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归(g一寸多少厘米公分 一寸是几个手指uī)的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平(píng)的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心(xīn)，同时(shí)需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再(zài)能(néng)产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资(zī)产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)

　　评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的(de)资产可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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