万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了(le)收回(huí)钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪(háo)宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子金解抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异(yì)议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华(hu我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子á)恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没有很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子运回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其(qí)深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其(qí)实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多(duō)亿的(de)北京国(guó)安(ān)，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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