文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获(huò)得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据(jù)开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行(xíng)公共房(fáng)屋制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持(chí)国内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别trong>引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一(yī)次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了(le)全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应(yīng)，推动了(le)城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产历经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房(fáng)合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的(de)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监管的(de)具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走的(de回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别)？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门经审查(chá)后(hòu)发放的(de)验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的(de)定金并进(jìn)行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出现财(cái)务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式(shì)，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预(yù)先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的金融(róng)工(gōng)具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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