近(jìn)两年火(huǒ)爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供(gōng)分配金(jīn)额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的(de)综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的(de)现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收(独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频shōu)益，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格(gé)走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据(jù)单(dān)位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持(chí)有(yǒu)产品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来(lái)自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本(běn)金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负(fù)责(zé)人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般(独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频bān)较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人(rén)士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本(běn)质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)的(de)现金(jīn)净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期(qī)持(chí)有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金(jīn)流(liú)，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金(jīn)额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的(de)运营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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