OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已签租(zū)赁协议的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了(le)应(yīng)急预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表示，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级(jí)市场价(jià)格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二(èr)级市(shì)场价(jià)格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士(shì)看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内资(zī)金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基本(běn)面(miàn)、情(qíng)绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人(rén)士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的(de)产品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这(zhè)么(me)急、这么深(shēn)，加(jiā)上(shàng)前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还是(shì)落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续密(mì)切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续(xù)情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)下(xià)降事(shì)项，一度二(èr)级市场价(jià)格出现回(huí)落。在随(suí)后召开的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提(tí)振，二级市(shì)场价格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募(mù)说明(míng)会上，运(yùn)营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和(hé)合(hé)同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租(zū)户(hù)正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募(mù)原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的第一时(shí)间(jiān)即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实(shí)际(jì)租户(hù)需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过(guò)签署租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负(fù)责的态(tài)度，我(wǒ)们(men)肯定(dìng)要全(quán)力与(yǔ)时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的(de)空(kōng)置率为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项目(mù)的(de)大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目(mù)前市(shì)场情(qíng)况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修(xiū)复(fù)后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异(yì)化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平(píng)的面积为主，还有一(yī)些独栋形(xíng)态(tài)的物业。租(zū)户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合(hé)营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥(huī)协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高(gāo)科目前在(zài)管(guǎn)资产约(yuē)五(wǔ)百万方(fāng)，还(hái)有一(yī)些其他在开(kāi)发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空(kōng)间资(zī)产上(shàng)市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实(shí)现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建设发(fā)展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排(pái)除万难，尽一切可能化(huà)解当前(qián)突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的(de)信心。”

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