导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人(rén)口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业(yè)需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能(néng)完(wán)全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成(chéng)套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民(mín)宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的(de)期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年(nián)商再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一套房的(de)程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房”是否意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地(dì)的住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城乡(xiāng)人(rén)口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流动人口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高(gāo)工(gōng)资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国(guó)人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难(nán)，若按(àn)这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到(dào)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将继续(xù)延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与经济(jì)水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的(de)提(tí)高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能(néng)级之(zhī)间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预(yù)期。

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