文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度(dù)是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一(yī)定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一(yī)定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)预售前(qián)，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的(de)进程大(dà)于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分房制度也(yě)出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗后出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推(tuī)动了(le)房地产(chǎn)市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已拿到了(le)全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的(de)最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产(老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗chǎn)及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的(de)合(hé)同关系(xì)，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的(de)预(yù)售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开发商(shāng)提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同(tóng)后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计(jì)了(le)两种保(bǎo)险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗(mài)双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的(de)购房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购(gòu)权合(hé)同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的(de)项(xiàng)目资(zī)金账户，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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