万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人(rén)被精(jīng)准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái六朝是指哪六朝)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了(le)“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不(bù)良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国(guó)信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢(ne)？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付(fù)请求权(quán)优(yōu)先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分(fēn)价款的商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(六朝是指哪六朝qù)回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公(gōng)司(sī)成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了(le)8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定(dìng)了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次(cì)成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐(lè)部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安的时间完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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