5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然(rán)布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据(jù)基金(jīn)一季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在(zài)股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块(kuà当兵的家暴几率大吗，当过兵的人会家暴吗i)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于(yú)三(sān)四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资(zī)机会的(de)。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很(hěn)难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出(chū)来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺(quē)时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不支撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为(wèi)房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫(yì)情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其(qí)当季(jì)还小幅增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系等(děng)问题(tí)，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　<当兵的家暴几率大吗，当过兵的人会家暴吗strong>复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司(sī)也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏(sū)，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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