万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人(rén)被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没(méi)你想象(xiàng)的(de)那么简单。

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　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经(jīng)的(de)报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)菲律宾国土面积有多大，菲律宾国土面积有多少平方公里的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最(zuì)大的(de)，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议申请，菲律宾国土面积有多大，菲律宾国土面积有多少平方公里请(qǐng)求法院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前(qián)已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团(tuán)手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交(jiāo)易(yì)所官网信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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