万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子(zi)早已(yǐ)售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观(guān)，35名意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了(le)的，是有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，那么(me)，中国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民(mín)法院(yuàn)关(guān)于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确(què)了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的(de)，人民(mín)法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可(kě)以适(shì)用(yòng)前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司(sī)成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其(qí)他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的(de)国(guó)民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出(chū)其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的(de)目(mù)光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下(xià)北(běi)京国(guó)安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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