导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发(fā)一阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到(dào)当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居(jū)民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的生(shēng)活带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之(zhī)下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和(hé)其偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美好、宜(yí)居(jū)生活的(de)环境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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