近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比(bǐ)例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持(chí)有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得(dé)公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分(fēn)派的(de)是(shì)本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期(qī)后(hòu)基(jī)金价值面临(lín)极(jí)大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高的(de)分派率水平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派(pài)率相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额(é)包含(hán)了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额(é)单价(jià)随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披(pī)露的(de)经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二(èr)是可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更多(duō)关注内部(bù)收益(yì)率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基(jī)本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的(de)实际环(huán)境，对基(jī)础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人(rén)也称。

未经允许不得转载：北京老旧机动车解体中心 自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思