OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入(rù)项(xiàng)目的(de)原(yu电池充到80好还是100好 充电到80真的能保护电池吗án)始权(quán)益人相关(guān)负责(zé)人(rén)也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东(dōng)新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技(jì)的事件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开(kāi)，此后二级(jí)市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来(lái)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的(de)8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出现波(bō)动。”一位(wèi)业(yè)内人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽管出(chū)于(yú)风(fēng)险(xiǎn)规避(bì)的(de)原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着(zhe)二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释放(fàng)，但是(s电池充到80好还是100好 充电到80真的能保护电池吗hì)价(jià)格(gé)涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是不(bù)是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少产品年(nián)内二(èr)级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品具备一(yī)定(dìng)的(de)投资价(jià)值，很适合(hé)稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是落到租金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披露(lù)的张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一(yī)度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说(shuō)明会中管理人就相关事(shì)项进行了(le)解释说明，市场信心得(dé)到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目(mù)的(de)信心(xīn)，预计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判(pàn)中(zhōng)的储备(bèi)租(zū)户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过(guò)了不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益(yì)人(rén)相关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然确实(shí)始料未(wèi)及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了(le)应(yīng)急预案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租户，积(jī)极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高(gāo)度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从意(yì)向储备(bèi)转化为实(shí)际租户需(xū)要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一(yī)些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要(yào)全(quán)力(lì)与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在短期(qī)内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张(zhāng)江光大(dà)园项目一季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大(dà)园(yuán)一直(zhí)以(yǐ)来都(dōu)坚(jiān)持以市(shì)场化运营为(wèi)导向，历(lì)史运(yùn)营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户(hù)退租(zū)正好发生在(zài)市场活跃度的(de)短期低点，目前市(shì)场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层(céng)，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需(xū)求和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变(biàn)成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合(hé)营(yíng)销方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产上市平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但(dàn)是这和我们在(zài)张江科学城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信(xìn)心排(pái)除万难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前突发(fā)事(shì)件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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