5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现(xiàn)，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什外科鼻祖是谁？么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　外科鼻祖是谁？rong>头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其(qí)第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名(míng)机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权(quán)债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察(chá)国企(qǐ)央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三(sān)月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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