饱(bǎo)受争议的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费(fèi)问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市(shì)发展，一(yī)二线城市二手房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首(shǒu)席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于(yú)二手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介(jiè)利(lì)用信息不(bù)对称等问题，将非必要的(de)收费夹带(dài)其(qí)中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的(de)负担(dān)，而(ér)且(qiě)这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的(de)主题。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，部分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔金额(é)不(bù)低的(de)中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费(fèi)戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)上，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的(de)最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中(zhōng)第六(liù)条规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的(de)住宅买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交(jiāo)易(yì)各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房(fáng)中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多少由各中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务(wù)过程中对(duì)收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价(jià)问题(tí)，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和(hé)收费(fèi)标(biāo)准，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务(wù)和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额(é)，由当事(shì)人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有(yǒu)关部门依(yī)法查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部(bù)门要依(yī)法依(yī)规纳入国(guó)家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔(shū)伦(lún)称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合(hé)理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就(jiù)不(bù)同(tóng)，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前(qián)两部门提出的(de)意见仅(jǐn)为(wèi)鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其中的(de)细则(zé)，还需要看各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，“从目前(qián)市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能(néng)对交易产(chǎn)生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务(wù)行业的(de)专业(yè)性(xìng)提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地(dì)位(wèi)，从(cóng)而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班价(jià)中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司(sī)将(jiāng)其视(shì)为(wèi)向购(gòu)房者单边收(shōu)费的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再(zài)次向房东(dōng)收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于(yú)变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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