文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度(dù)在(zài)完全(quán)交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列(liè)问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造(zào)假，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开(kāi)设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年(nián)代，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了(le)房企缺(quē)少资(zī)金和开(kāi)发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需(xū)要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(niá家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗n)的2.4万个增长3.1倍。

　　二家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过(guò)三(sān)分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的(de)坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了(le)资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或(huò)第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的(de)资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行(xíng)预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容(róng)确认无(wú)误后签订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门(mén)项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会(huì)存入银行(xíng)专门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋(wū)建设有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入(rù)独立(lì)于开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题(tí)全权(quán)负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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