OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负(fù)责(zé)人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新(xīn)区(qū)国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全(quán)市(shì)场(chǎng)公募(mù)REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日(rì)平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇(yù)突发(fā)事件，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出(chū)于(yú)风险规(guī)避的(de)原因，最近几个交易(yì)日(rì)场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的(de)产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成(chéng)大(dà)的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么(me)深(shēn)，加上(shàng)前期本身园区类资产就回(huí)调不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度(dù)二级市(shì)场价格出现回(huí)落(luò)。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相(xiāng)关(guān)事项进行了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书(shū)和合同谈判(pàn)中的储备区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点(bèi)租户正常转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将得(dé)到(dào)回升。没(méi)想到(dào)仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的(de)广(guǎng)泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库(kù)科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了(le)应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租(zū)赁意向书(shū)来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给了(le)我们(men)一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点持有的同区域的张江光大(dà)园项(xiàng)目一季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那么多(duō)储备租(zū)户，之前(qián)的(de)空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市(shì)场化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的调(diào)租(zū)和(hé)换(huàn)租都属于(yú)正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发生(shēng)在市(shì)场活跃度的(de)短期低点，目前(qián)市(shì)场情况已有所好转。在看到出租(zū)率(lǜ)下滑情况(kuàng)没(méi)有得(dé)到及时修复后，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租户的(de)分隔空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多(duō)平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一(yī)千(qiān)平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自(zì)身(shēn)需求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合(hé)营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责(zé)人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负(fù)责(zé)人表示，张江集团和张江高科(kē)目前(qián)在(zài)管资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下(xià)我们可(kě)能面临(lín)了一些突发情(qíng)况需要(yào)解决(jué)，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三(sān)十年(nián)建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一切可能(néng)化解当前突(tū)发事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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