5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也(yě)同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科(kē)最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上(shàng)没有什么(me)投资机会(huì)的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则(zé)排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房企的(de)净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结(jié)构性机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对(duì)较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持(chí)，e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数首先(xiān)是(shì)融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整(zhěe的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数ng)个(gè)市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开(kāi)始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的(de)一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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