近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持(chí)有期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格受到公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具(jù)参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的(de)固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的收王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利(lì)于吸引投(tóu)资(zī)者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期(qī)投资的(de)信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比(bǐ王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产)例是变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是(shì)持(chí)续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期(qī)后基(jī)金价值面临(lín)极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常具备(bèi)更高(gāo)的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情(qíng)况下(xià)，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资(zī)产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目(mù)的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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