近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料(liào)和信(xìn)息披(pī)露文件(j卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢iàn)，结(jié)合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人实际获(huò)得的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分(fēn)产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢价(jià)格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格(gé)波(bō)动受多重因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方面市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的(de)影响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的(de)增(zēng)值部(bù)分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大(dà)不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要来(lái)自项目(mù)每年的(de)现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般(bān)较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出(chū)让(ràng)金(jīn)等追加投(tóu)资，有机(jī)会进(jìn)一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的(de)资产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实(shí)力(lì)等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书(shū)均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的(de)可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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