OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密(mì)切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库(kù)科技后续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关负责(zé)人也表示(shì)，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但其(qí)实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗场(chǎng)价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二级(jí)市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园(yuán)项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价(jià)格出现波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规避的(de)原因，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的(de)产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定的(de)投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对(duì)此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格出现回(huí)落。在随后(hòu)召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就(jiù)相关事项进(jìn)行了(le)解释说明(míng)，市(shì)场信心(xīn)得(dé)到了(le)一定提振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没(méi)想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事(shì)发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技(jì)消(xiāo)息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租(zū)户(hù)。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)一季度(dù)末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释(shì)，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运(yùn)营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在市(shì)场活跃(yuè)度(dù)的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得(dé)到(dào)及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目在给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面(miàn)也有一(yī)些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平(píng)层，楼的(de)成新度高一些，单(dān)价也贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租(zū)户自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据自(zì)身需求(qiú)和(hé)预算(suàn)挑选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项目(mù)，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区(qū)产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这(zhè)个(gè)资(zī)本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我们实现基金扩容(róng)的第(dì)一步(bù)，也是至关重要的一(yī)步(bù)，眼下我们可(kě)能面临了一些突(tū)发情况需要(yào)解决，但是(shì)这和我们在(zài)张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可(kě)能(néng)化解当前突发事(shì)件的(de)所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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