5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块(kuài)已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎(hū)在(zài)今(jīn)年一(yī)季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明(míng)显；其(qí)次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置当兵多久回家一次 嫁给当兵12年的人好吗房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政(zhèng)策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三(sān)个(gè)季度他(tā)有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注(zhù)将受益(yì)于行(xíng)业集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的(de)增长。而这些(xiē)公司(sī当兵多久回家一次 嫁给当兵12年的人好吗)也(yě)是(shì)机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下(xià)滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现市场的(de)短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去(qù)等(děng)待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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