文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提(tí)出(chū)“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家在购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的(de)资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放(fàng)入(rù)律师(shī)所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进(jìn)城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房(fáng)地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时(shí)间周期长的两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的(de)行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而(ér)言，预售(shòu)制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了(le)居(jū)民居(jū)住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材(cái)的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能(néng)还(hái)款等(děng)，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一(yī)种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金(jīn)比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并(bìng)进(jìn)行预约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规(guī)定最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期房(fáng)设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无(wú)误后签(qiān)订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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