近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该(gāi)类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资(zī)产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体(偶数有负数吗数，偶数有负数吗偶数组成的集合描述法tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综(zōng)合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金(jīn)二级市(shì)场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格(gé)波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面市(shì)场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng偶数有负数吗数，偶数有负数吗偶数组成的集合描述法)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于(yú)包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分(fēn)派(pài)金额包含了(le)投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等(děng)指标，来观(guān)察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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