5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据(jù)基(jī)金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了(le)三年来(lái)的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇(huì)总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利(lì)期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你等类似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要(yào)有一(yī)定的政策出(chū)来(lái)去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的(de)时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是(shì)强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机(jī)构配(pèi)置房(fáng)地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募(mù)的上(shàng)银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的(de)销售额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开(kāi)始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去库存压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金(jīn)面压力，可(kě)能会(huì)出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你mg alt="存量时代，机构布(bù)局地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”，精耕细作个股成共识(shí)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230513144505466.jpg">

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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