万(wàn)柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同债务(wù)人被中国(guó)信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明这些房(fáng)子根本(běn)没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基(jī)本(běn)都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果业(yè)主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求(柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹qiú)退还购(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的(de)，人民法(fǎ)院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付(fù)剩余(yú)价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托(tuō)有限责柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼(yú)岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米(mǐ)的天价(jià)，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名(míng)人(rén)士(shì)，如知名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如今沦落(luò)到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国(guó)安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资(zī)产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质(zhì)押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等(děng)共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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