OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续(xù)延续此前几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步(bù)启(qǐ)动了(le)应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并不会从根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级(jí)市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市的(de)8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟无锡市是几线城市扩(kuò)募(mù)的项目(mù)又遭遇突发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级市场价格(gé)出现波动。”一(yī)位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出(chū)，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是(shì)价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一(yī)位(wèi)业内人士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌(diē)幅较(jiào)大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外(wài)，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的步(bù)伐，产(chǎn)业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区(qū)最终能(néng)顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调(diào)不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一(yī)季(jì)报(bào)中披露(lù)的张江光大园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事(shì)项(xiàng)，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相(xiāng)关(guān)事(shì)项(xiàng)进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场价(jià)格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召(zhào)开的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江(ji无锡市是几线城市āng)光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈(tán)判中的储备(bèi)租(zū)户(hù)正常(cháng)转化后，项目出租率将得到(dào)回(huí)升。没想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的第(dì)一时间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责(zé)人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超(chāo)过(guò)了2万方(fāng)。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证金给(gěi)了我们一(yī)些(xiē)空间(jiān)，但本(běn)着(zhe)对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园项目一季(jì)度(dù)末也(yě)有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益人(rén)有那(nà)么多(duō)储(chǔ)备租(zū)户(hù)，之前(qián)的空置率为何(hé)未(wèi)能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解(jiě)释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次(cì)项目的大(dà)租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低(dī)点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些(xiē)储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目(mù)在给租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的(de)面积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身(shēn)需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和(hé)联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产约(yuē)五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成无锡市是几线城市为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园(yuán)区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它(tā)未来(lái)的(de)发(fā)展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示(shì)，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需(xū)要解决，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排(pái)除万难(nán)，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期(qī)和(hé)市场的(de)信(xìn)心。”

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