万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了(le)共同(tóng)债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市(shì)分(fēn)公司（下(xià)称中国(guó)信(xìn)达(dá)北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子(zi)是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，最强(qiáng)学(xué)区房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基(jī)本(běn)都是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关(guān)法律规定(dìng)，民(mín)事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求(1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少qiú)法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结(jié)前已实际支(zhī)付(fù)剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅不(bù)能卖(mài)出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔(péi)了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国(guó)信达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限(xiàn)责任公司(sī)成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少)震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院(yuàn)，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本(běn)超(chāo)6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其(qí)在(zài)北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如(rú)今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇(fù)将其(qí)手中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份质押(yā)陆续(xù)质押(yā)，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不(bù)过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身(shēn)？

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