导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日(rì)益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格(rù)大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的(de)房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害(hài)综(zōng)合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会(huì)占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧(jiù)住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住(zhù)宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联(lián)系(xì)。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级(jí)之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据调查的是(shì)人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：北京老旧机动车解体中心 中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格