导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极少，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭(t知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗íng)户(hù)知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗数，我们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一(yī)个(gè)准确统(tǒng)计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每(měi)户城(ché知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗ng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困(kùn)难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除(chú)公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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