万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权(quán)。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权(quán)金(jīn)额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了(le)的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主基本(běn)都(dōu)是北京的(de)高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权(quán)、抵(dǐ)押权(quán)以及其他(tā)债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北(běi)京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。201生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语4年末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个(gè)地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化(huà)业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能(néng)独(dú)善其身？

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