OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发(fā)了(le)公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续(xù)此前几日的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其(qí)余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园项目出(chū)租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的(de)原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等(děng)多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值，很适(shì)合(hé)稳健类投(tóu)资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的(de)步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高(gāo)如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳(wěn)过(guò)度(dù)对经营(yíng)现金流(liú)没有造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资产就(jiù)回调不少了(le)，这就(jiù)是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收(shōu)入受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发(fā)布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议(yì)的(de)通(tōng)知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季(jì)报中(zhōng)披露(lù)的张江光大(dà)园(yuán)项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格出现回落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说(shuō)明(míng)会(huì)中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上(shàng)和线下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团队表示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回(huí)升。没(méi)想(xiǎng)到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起了市(shì)场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和核实(shí)工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前(qián)退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说，目(mù)前储(chǔ)备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向(x00后初中学历很丢人吗iàng)面积超(chāo)过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户需要一些(xiē)时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来(lái)尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有那(nà)么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚(jiān)持以市场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租(zū)正好发生在(zài)市场活跃度的(de)短期(qī)低(dī)点，目前(qián)市(shì)场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也(yě)作了一定的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光大(dà)园单层以一千(qiān)平的(de)面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的(de)物业。租户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成了(le)一家(jiā)，后续(xù)我们(men)在资源共享和联(lián)合(hé)营(yíng)销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负(fù)责(zé)人表示(shì)，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业(yè)空间资(zī)产上市平台目(mù)标的坚实后盾(dùn)和(hé)储(chǔ)备(bèi)资(zī)源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也(yě)是(shì)至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了(le)一(yī)些突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科学(xué)城这三(sān)十年(nián)建设发(fā)展过程中所经历(lì)的(de)相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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