5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据显示(shì)，以南方(fāng)和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地(dì)产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思>

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要(yào)时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入(rù)也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出(chū)清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机(jī)会在(zài)于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季(j脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思ì)度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两家上海区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在(zài)当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思(sī)路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再(zài)次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大(dà)增速的增长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是机构(gòu)的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过(guò)去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动能够推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月(yuè)份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出(chū)现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游(yóu)产业(yè)链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：北京老旧机动车解体中心 脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思