万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信(xìn)达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置(zhì适合初中生的网课平台免费，国家提供的免费网课平台)主体(tǐ)是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北(běi)分），处置(zhì)的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良(liáng)债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报(bào)道证实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实(shí)已经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失(shī)最(zuì)大的(de)，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付(fù)请求权(quán)优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权(quán)的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到(dào)这(zhè)个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉(huī)的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育(y适合初中生的网课平台免费，国家提供的免费网课平台ù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计(jì)花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却(què)持续(xù)没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安适合初中生的网课平台免费，国家提供的免费网课平台，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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